Ddylai landlordiaid fedru troi tenantiaid allan heb roi rheswm? Mae hwn yn gwestiwn sy’n denu sylw cynyddol yng Nghymru.
Ar hyn o bryd, gall landlord dorri contract gyda thenant ar unrhyw bryd, cyhyd â’i fod yn rhoi 2 fis o rybudd. Y ffordd arferol o gyfeirio at hyn yw ‘troi allan heb fai’ neu ‘hysbysiad Adran 21’ (ar ôl y rhan berthnasol o’r ddeddfwriaeth wreiddiol oedd yn caniatáu hyn).
Mae Prif Weinidog Cymru, Mark Drakeford, wedi labelu hyn fel arfer sarhaus sy’n diraddio, ac mae Llywodraeth Cymru wedi nodi bwriad i ddilyn arweiniad Llywodraeth yr Alban a dileu’r opsiwn hwn o’r llyfrau statud. Er bod grwpiau tenantiaid yn gyffredinol yn croesawu’r symudiad hwn, mae landlordiaid yn llafar iawn eu gwrthwynebiad. Yn y blog hwn rydym ni’n edrych ar y dadleuon sy’n cael eu rhoi gerbron ac yn ystyried y dystiolaeth bresennol ynghylch troi allan heb fai.
O dan Adran 21 o’r Ddeddf Tai (1988) gall landlordiaid droi tenantiaid sydd â thenantiaeth deiliadaeth fer a sicrhawyd dim ond trwy roi rhybudd iddynt bod rhaid iddynt adael. Does dim rhaid iddyn nhw roi rheswm am eu penderfyniad. Mae landlordiaid yn dadlau mai Adran 21 yw asgwrn cefn sylfaenol y sector rhentu preifat. Maen nhw’n honni, pan fydd yr amgylchiadau’n caniatáu hynny, ei fod yn hanfodol bod gan landlordiaid preifat system effeithiol sy’n eu galluogi i adennill meddiant o’u heiddo. Maen nhw’n amlygu gwerth hyn ar gyfer amgylchiadau megis pan fydd gan denantiaid ôl-ddyledion rhent, yn ymddwyn mewn modd gwrthgymdeithasol, neu os yw’r landlord am werthu’r eiddo neu symud i mewn iddo eu hunain. Yn arwyddocaol, maen nhw’n cyfeirio at y ffaith bod y mecanweithiau amgen o dan y system bresennol yn rhy anodd, hir a drud. Yn arbennig, maen nhw’n dadlau bod y ddarpariaeth ‘Adran 8’ amgen yn aml yn aneffeithiol. O dan Adran 8 mae gofyn bod landlordiaid yn gwneud cais i’r Llysoedd i droi tenantiaid allan, a’u bod yn arddangos rhesymau neu “sail” benodol y mae angen darparu tystiolaeth briodol ohonynt. Bernir bod system y llysoedd ei hun hefyd yn rhy gymhleth, yn anodd cael mynediad iddi, a heb adnoddau digonol. Ar gyfartaledd mae’n cymryd 5 mis i gais am adfeddiannu dderbyn sylw o dan Adran 8.
Wedi’i osod yn erbyn hyn mae’r pryder bod y system bresennol yn gadael tenantiaid ar drugaredd penderfyniadau a gymerir gan eu landlord, fel bod ymdeimlad gwaelodol o ansicrwydd i denantiaid. Os bydd landlord yn penderfynu ei fod am droi tenant allan, fe all wneud hynny, a gallai tenantiaid gael eu troi allan am fawr ddim rheswm heblaw bod y landlord am gynyddu’r rhent neu oherwydd bod tenantiaid yn ‘bod yn anodd’. Gall fod goblygiadau i’r ansicrwydd hwn o safbwynt iechyd meddwl y tenant, ac yn gallu gadael tenantiaid yn amharod i godi materion cynnal a chadw, rhag i hynny sbarduno’r landlord i fynd ati i’w troi allan er mwyn talu’r pwyth yn ôl. Heb hawl i herio nac ‘amddiffyn’ y troi allan a chan wybod bod gorfodaeth i symud o fewn dau fis yn bosibl, gall tenantiaid deimlo fod ganddyn nhw ddim grym. Yn ogystal â chostau gorfod symud i’r tenant, mae’r cyfnod dau fis o rybudd yn rhoi amser cyfyngedig yn unig i gael hyd i gartref newydd a pharatoi i symud ty, gan gyfyngu ar eu hopsiynau, yn arbennig mewn ardaloedd lle mae prinder eiddo preifat ar rent. I’r rhai â phlant oed ysgol, gall y symudiad olygu bod angen newid ysgolion, ac i’r rhai sydd eisoes â chyflyrau meddygol, gall olygu amharu ar y gofal a’r gefnogaeth maen nhw’n eu derbyn.
Mae cynigion Llywodraeth Cymru yn ceisio newid y cyfnod o rybudd sy’n ofynnol, yn hytrach na newid yr arfer o droi allan heb fai yn llwyr. Mae hyn yn unol â mesurau diwygio eraill diweddar i bolisi tai megis Deddf Tai (Cymru) 2014 a Deddf Rhentu Tai (Cymru) 2016. O’u cyfuno, mae hyn yn darparu system reoleiddio newydd ar gyfer landlordiaid ac asiantau gosod yn y sector rhentu preifat, yn ogystal â disodli’r drefn o ran tenantiaethau diogel ac wedi’u sicrhau. Mewn ymateb i’r pryderon sy’n cael eu lleisio ar ran tenantiaid, mae Llywodraeth Cymru wrthi ar hyn o bryd yn ymgynghori ar gynigion i newid y Ddeddf Rhentu Cartrefi er mwyn:
- Estyn y cyfnod byrraf o rybudd sy’n ofynnol o dan rybudd adran 173 (sy’n cyfateb i Adran 21 yng Nghymru, fel a geir yn Neddf 2016) o ddau fis tan chwe mis, ac yn
- Cyfyngu ar gyflwyno rhybudd o’r fath tan chwe mis ar ôl dyddiad cyflwyno’r contract (yn hytrach na phedwar mis fel y nodir ar hyn o bryd yn y Ddeddf).
Byddai hynny i bob pwrpas yn golygu bod tenantiaid, wrth gychwyn tenantiaeth newydd, yn cael y sicrwydd o fedru aros yn eu cartref am o leiaf 12 mis cyhyd ag nad yw’r contract yn cael ei dorri. Tra bod grwpiau fel Shelter Cymru yn croesawu’r symudiad hwn yn gyffredinol, maen nhw’n honni bod hyn yn dal heb fynd yn ddigon pell i ddarparu sicrwydd tymor hir ar gyfer yr hanner miliwn o denantiaid preifat sydd yng Nghymru. Mewn cyferbyniad, mae Cymdeithas y Landlordiaid Preswyl (RLA) yn credu bod hwn yn “symudiad gwarthus” sydd yn ei hanfod yn cyflwyno contractau 12-mis yn ddiofyn, ac yn gadael landlordiaid yn ddirym yng nghyswllt tenantiaid trafferthus.
Mae cydbwyso buddiannau landlordiaid a thenantiaid yn enwog o anodd, ac nid yw’n cael ei gynorthwyo gan ddiffyg tystiolaeth wrthrychol yn y maes hwn. Nid yw cyfran y tenantiaid y mae troi allan heb fai yn effeithio arnynt yn hysbys, gan fod llawer o denantiaid yn gadael eu tenantiaeth heb wrthwynebu rhybudd Adran 21 (neu Adran 173). Yn yr un modd, nid yw’n glir eto sut gallai newid neu ddileu’r arfer hwn effeithio ar y sector rhentu preifat. Yn yr Alban, lle dilewyd troi allan heb fai ym mis Rhagfyr 2017, mae’n dal yn rhy gynnar i asesu effaith y newidiadau. Mewn cyferbyniad â Chymru, mae’r Alban wedi dileu tenantiaethau cyfnod penodol i roi deiliadaeth heb derfyn i denantiaid. Er mwyn troi tenantiaid allan, mae bellach yn ofynnol bod landlordiaid yn rhoi isafswm o 84 diwrnod o rybudd i denantiaid, ac mae’n rhaid iddynt ddarbwyllo Tribiwnlys Haen Gyntaf (rhan o Wasanaeth Llysoedd a Thribiwnlysoedd yr Alban) bod un o 18 maen prawf posibl ar gyfer troi allan yn cael ei fodloni. Mae wyth o’r rhain yn darparu sail ar gyfer troi allan gorfodol, tra bod y deg sy’n weddill yn rhai dewisol, ac yn caniatáu i’r Tribiwnlys benderfynu a oes sail ar gyfer troi allan neu beidio.
Mae rôl y Llysoedd yn y broses hon yn amlygu maes lle mae gan Lywodraeth Cymru lai o reolaeth. Gan nad yw hwn yn bŵer a ddatganolwyd, arweinir diwygiadau i’r gwasanaeth Llysoedd a Thribiwnlysoedd gan y Weinyddiaeth Gyfiawnder. Maent yn cydnabod bod y broses o geisio adfeddiannu trwy’r Llysoedd yn gallu cymryd gormod o amser a’u bod yn cyflwyno cynigion, megis systemau ar-lein, i leihau amserau achosion ar gyfartaledd. Yn ymarferol, fodd bynnag, mae’n rhaid i Lywodraeth Cymru weithredu oddi mewn i ddull gweithredu barnwrol ehangach sy’n cwmpasu Cymru a Lloegr, o bosibl yn cyfyngu ar y cyfleoedd ar gyfer diwygiadau pellgyrhaeddol eraill, fel y cyflwynwyd yn yr Alban.
Yng Nghymru, mae’r ymgynghoriad yn darparu cyfle i’r ddwy ochr gyflwyno’u hachos, a’r gobaith yw bod modd sicrhau cydbwysedd priodol fydd yn golygu nad oes effaith niweidiol ar hyfywedd y sector rhentu preifat yng Nghymru. Os yw hyn i ddigwydd, mae’n rhaid cydnabod y bydd y cynigion y mae Llywodraeth Cymru yn ymgynghori arnynt yn debygol o ffurfio rhan yn unig o’r diwygiadau, a bydd ymgynghoriad Lloegr ei hun ar rybuddion Adran 21 yn amlinellu’r gwaith sy’n digwydd yng nghyswllt y llysoedd. Gall gymryd peth amser, felly, cyn i effaith lawn unrhyw newidiadau ddod i’r amlwg yng Nghymru.
Yn y cyfamser, mae’n rhaid gobeithio bod y drafodaeth fywiog a enynnwyd ynghylch hyn yn arwain llunwyr polisi i gadw cydbwysedd priodol rhwng darparu sicrwydd amhrisiadwy yn neiliadaeth tenantiaid, ond hefyd yn rhoi hyblygrwydd i landlordiaid o ran adfeddiannu eu heiddo. Os yw hyn hefyd yn arwain at sylfaen fwy cadarn o dystiolaeth, gan dynnu ar brofiad o bob rhan o’r Deyrnas Unedig, bydd gennym ni sylfaen well ar gyfer gwneud penderfyniadau polisi yn y dyfodol.